Investir dans l’immobilier en Indonésie et plus précisément à Bali est tout à fait possible, sans qu’il soit besoin de passer par un prête nom tel qu’on l’entend trop souvent, et peut s’avérer être une opération très intéressante.
La loi indonésienne prévoit deux cadres légaux permettant de sécuriser un investissement immobilier en nom propre. Dernièrement la loi a ouvert la pleine propriété aux étrangers mais impose un montant minimum d’investissement qui varie selon les zones géographiques.
Le leasehold consiste à louer un terrain pour une longue durée qui généralement se situe autour de 25 ans.
Au terme de cette période, le terrain revient au propriétaire avec le ou les biens qui ont été construits sans compensation financière pour le locataire.
Il est bien entendu possible de prévoir une clause d’extension du leasehold, néanmoins, le propriétaire n’a aucune obligation d’accorder la prolongation.
S’il accepte cette dernière, le leasehold sera réévalué au prix du marché à la date du renouvellement. En d’autres termes un terrain ayant coûté 50.000 euros lors de la signature du leasehold, peut en valoir deux ou trois fois plus 25 ans plus tard.
S’il s’agit d’un investissement financier, il est important de bien évaluer au préalable le coût total du projet et de tenir compte du temps de construction afin que l’opération soit rentable.
Le leasehold est ouvert à toute personne étrangère.
Le freehold correspond à la pleine propriété, c’est-à-dire que l’acquéreur détient tous les droits sur son terrain.
Toutefois, la pleine propriété n’est pas ouverte aux personnes physiques étrangères. L’unique moyen de l’acquérir en toute légalité est de la faire soit via une personne morale, soit via la société PT PMA présentée dans le cadre d’un autre paragraphe.
Le coût d’un terrain en pleine propriété est bien plus élevé qu’en leasehold, or ce type d’acquisition permet de rentabiliser son investissement sur du plus long terme sans être soumis à un compte à rebours qui débute à la signature du leasehold.
Il est également possible, une fois propriétaire, de proposer son terrain ou sa villa en leasehold pour 25 ans par exemple et donc faire une plus value intéressante.
Chacune des opérations présente ses propres avantages et inconvénients, d’où l’intérêt de bien s’informer en amont afin de faire les bons choix et de sécuriser au mieux son investissement.
Lancer ou implanter une activité en Indonésie ne peut se faire en nom personnel et doit nécessairement passer par une société, qu’elle soit indonésienne ou bien étrangère avec l’implantation d’un établissement ou bureau.
La loi indonésienne n’autorise l’exercice d’une activité économique ou commerciale qu’à travers une seule forme de société qui s’appelle la PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) et qui s’apparente à la SARL française.
Une société est considérée comme détenue par des capitaux étrangers même si le pourcentage des parts sociales que détient l’étranger est de 1%.
La PT PMA ne relève pas de la même réglementation que les sociétés indonésiennes classiques et fait donc l’objet de certaines restrictions, néanmoins, de nombreuses activités sont envisageables ce qui explique les nombreux investissements étrangers en Indonésie.
Elle doit être privilégiée dès lors que le développement d’une activité est envisagée puisqu’elle permet d’exercer en toute légalité, d’employer du personnel, de délivrer des visas de travail ou bien de bénéficier de la fiscalité locale qui peut être intéressante selon l’activité et le chiffre d’affaires.
Voici quelques points clés de la PT PMA qu’il convient de connaître avant d’envisager sa création.
Premièrement sont capital social ne peut être inférieur ou égal à 20.000.000.000 IDR ce qui équivaut à environ 1.200.000 EUR ou 1.295.000 USD.
Nos avocats locaux sont spécialisés dans la création de PT PMA et sauront répondre à vos questions notamment sur la libération du capital.
Le nombre minimum d’associés est de deux ; avec un directeur et un commissaire qui peuvent être des personnes physiques ou morales.
Afin de préserver certains intérêts économiques locaux, la PT PMA n’a pas accès à toutes les activités à la différence des sociétés 100% indonésiennes.
Les activités autorisées sont reprises dans un document nommé KBLI : vous serez conseillé sur le choix à opérer selon l’activité envisagée.
Bien évidemment les activités en lien avec l’immobilier, la restauration, le conseil en investissement ou l’organisation d’évènements sont ouvertes aux étrangers comme bien d’autres.
Enfin, il n’est pas inutile de savoir que certaines activités sont ouvertes aux PT PMA dont le capital social est en partie détenu par des indonésiens alors qu’elles ne le sont pas si 100% des capitaux sont étrangers.
L’ouverture d’un établissement en Indonésie peut s’avérer être une option très intéressante pour les sociétés étrangères qui envisagent une implantation de leur activité à terme.
À la différence de la PT PMA, il n’y a pas de capital social exigé puisque l’établissement n’a pas la personnalité morale indonésienne. Il ne s’agit donc pas d’une filiale.
L’établissement ne peut pas, par conséquent, générer ses propres revenus et émettre des factures. Celles-ci doivent forcément être émises par la société mère.
Le BUJKA, propre aux sociétés de construction étrangères qui prendraient part à un projet sous la condition qu’elles aient créé un partenariat avec une entreprise de construction locale.
Le KPPA migas, qui s’adresse aux sociétés pétrolières et gazières étrangères.